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Beiträge: Quo Vadis Tempelhofer und Mariendorfer Damm

geschrieben von: Redaktion am 16.05.2009, 10:59 Uhr
paperpress568 
Nun ist es soweit, auch Tempelhof hat sein Shoppingcenter. „Tempelhofer Hafen” ist ans Berliner Shoppingnetz angeschlossen und lädt jetzt alle Berlinerinnen und Berliner zum Einkaufen ein. Auf 19.500 qm Verkaufsfläche präsentieren sich alte Bekannte wie Media Markt, Intersport, H&M, C&A, Edeka, die Sparkasse und noch andere.
So schön vielleicht einige das Ambiente finden, es stellt sich die Frage, ob das Shoppingcenter für Tempelhof ein Gewinn ist, oder aber, ob das neue Shoppingcenter zur weiteren negativen Entwicklung des Tempelhofer und Mariendorfer Damms beiträgt.

Flächenexplosion im Berliner Einzelhandel

Noch bis zum Jahr 2000 war es Konsens zwischen den Parteien im Tempelhofer Bezirksparlament, keinen großflächigen Einzelhandel im Bezirk zuzulassen. Ziel aller Parteien war es, die Einkaufsstraßen zu stärken und den großflächigen Einzelhandel zu verhindern. Zu Recht, wie der Blick in die Statistik zeigt.

Der Flächenzuwachs im Berliner Einzelhandel ist enorm. Noch 1991 hatte der Berliner Einzelhandel 142.000 Beschäftigte bei 19,2 Mrd. Euro Umsatz und einer Verkaufsfläche von 2,63 Mio. Quadratmeter. Im Jahr 2000 hatte die Stadt bereits 3,84 Millionen Quadratmeter Verkaufsfläche, heute sogar 4,40 Millionen Quadratmeter. Der Steigerung der Verkaufsfläche steht jedoch ein Rückgang des Umsatzes auf 15 Mrd. Euro und ein Rückgang bei den Beschäftigten auf rund 80.000 gegenüber. Da wundert es niemanden, dass es nach Berechnungen der Industrie- und Handelskammer in Berlin inzwischen einen Verkaufsflächenüberhang von mehr als 500.000 Quadratmetern, deutschlandweit fast 120 Millionen Quadratmeter, gibt. Berlin ist im Vergleich zu anderen deutschen Städten mit 0,22 qm Shoppingcenterfläche pro Einwohner inzwischen weit überdurchschnittlich ausgestattet. Inzwischen gibt es 68 Shoppingcenter in und um Berlin und weitere kommen hinzu, wie z.B. das 70.000 Quadratmeter große „Boulevard Berlin” mit Karstadt und Karstadt Sports das 2011 in der Schloßstraße eröffnet werden soll.

Die statistischen Werte zeigen, dass sich eigentlich an der Haltung der Tempelhof-Schöneberger Bezirksverordnetenversammlung nichts hätte ändern dürfen. Explodierende Flächenausdehnungen, hohe Arbeitslosigkeit und zurückgehende Umsätze, wer braucht da noch ein weiteres Shoppingcenter?

In diesem Zusammenhang darf man den bezirklichen Egoismus nicht außer acht lassen. Welcher Bezirksbürgermeister, Bezirksstadtrat oder Bezirksverordnete möchte schon gerne Arbeitsplätze und Steuereinnahmen, wie oft in diesem Zusammenhang von einigen Akteuren ausgeführt, und damit den Erfolg dem Nachbarbezirk überlassen. Offensichtlich hat die Entstehung der vielen Einkaufstempel rund um Tempelhof auch die Bezirkspolitiker in Tempelhof-Schöneberg weich werden lassen. Unter dem Motto: „Auch Tempelhof braucht sein Shoppingcenter”.

Auswirkungen durch große Einkaufscenter

Die Studie des Deutschen Instituts für Urbanistik mit dem Titel „Wirkungsanalyse großer innerstädtischer Einkaufscenter” aus dem Dezember 2008 bestätigt das, was wir bereits heute im Umfeld des Hafens sehen: Leerstand und deutliche Veränderungen in der Einkaufsstruktur des Einzelhandels in den anliegenden Einkaufsstraßen. Die Studie verdeutlicht, dass positive Wirkungen durch Einkaufscenter nicht immer, nicht in allen Standortlagen und schon gar nicht von selbst eintreten. Im Gegenteil, Erfahrungen in verschiedenen Städten verdeutlichen, dass den Innenstädten durch ein massives und ungesteuert hingenommenes Vordringen zu großer, stereotyp angelegter und suboptimal verorteter Einkaufscenter sogar geschadet werden kann.

In diesen Fällen ist zu beobachten, dass betreiberoptimierte Center in die Städte implantiert und die damit verbundenen Risiken von den Städten getragen werden. Dadurch wird die Stellung der Innenstädte als ideelle Mitte europäischer Städte gefährdet, auch werden möglicherweise die Bemühungen des Bundes und der Länder konterkariert, die Innenstädte durch den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln und die Umsetzung von Projekten, wie „Ab in die Mitte“ oder Nationale Stadtentwicklungspolitik, weiter zu entwickeln. Das bedeutet, die Zukunft vieler Innenstädte kann auf dem Spiel stehen. Angesichts dieser entwicklungspolitischen Gemengelage wird deutlich, dass Städte, die sich mit einer Centeransiedlung beschäftigen, vor außerordentlich schwierigen Entscheidungsprozessen stehen.

Warnung vor Fehlentscheidungen bei der Genehmigung von Einkaufscentern in Innenstädten

Bereits im April 2006 plädierten Fachleute in einer Pressemitteilung des DIFU für ein verändertes Vorgehen bei der Prüfung und Genehmigung von Einkaufscentern, um so positive Effekte für die Städte zu erreichen. In dieser Mitteilung wird ausgeführt: „Große Einkaufscenter haben in deutschen Innenstädten seit geraumer Zeit Konjunktur. Kaum ein Monat vergeht, in dem nicht irgendwo die Eröffnung einer Mall gefeiert wird. Die bisher gemachten Erfahrungen mit Shopping-Centern zeigen, dass deren Wirkungen durchaus unterschiedlich zu bewerten sind: Auf der einen Seite können Innenstadt und ansässiger Einzelhandel insgesamt gestärkt und Brachflächen beseitigt werden, auf der anderen Seite wird durch die massive Änderung von Kaufkraftströmen das bestehende „System Innenstadt" häufig in Mitleidenschaft gezogen.

Geschäfte schließen und was wird aus Karstadt?

Wer in den letzten Tagen von Alt-Tempelhof bis Westphalweg gelaufen ist wird die Veränderungen am Geschäftsbesatz in diesem Bereich festgestellt haben. Der Leerstand hat sich seit Beginn der Errichtung des Shoppingcenter am Hafen deutlich erhöht. Brillen-Dräger, Porzellan-Kuhr oder der Kaisers-Supermarkt u.a. haben den Standort verlassen und die Geschäfte stehen leer. Und auch die Berliner Sparkasse hat reagiert. Die Filialen Alt-Tempelhof, Westphalweg und Tempelhofer Damm (Foto) gegenüber von Karstadt wurden geschlossen. Diese ist in den Hafen umgezogen. Nicht der einzige Umzug: aus der Manfred-von-Richthofen-Straßen in Neu-Tempelhof ist ein Feinkostgeschäft in den Hafen gezogen, und die Douglas-Filiale in der weit entfernten Lichtenrader Bahnhofstraße hat ihren Kunden ebenfalls den Umzug in den Hafen per Aushang im Schaufenster mitgeteilt.

Eine der wichtigsten Fragen in diesem Zusammenhang ist: Was wird aus Karstadt? Das Unternehmen Arcandor, zu dem auch Karstadt gehört, hat massive wirtschaftliche Probleme mit der Folge, dass neben dem KaDeWe, Alsterhaus (Hamburg) und Oberpollinger (München) noch weitere acht Häuser in Kiel, Hanau, Kaiserslautern, Hamburg, Bottrop, Leipzig, Ludwigsburg und München in eine neue Gesellschaft mit dem Namen Atrys ausgegliedert werden sollen. Bei vier der Kaufhäuser wird derzeit konkret über eine Umwandlung in Einkaufscenter verhandelt.

Bereits seit mehreren Jahren stehen insbesondere die kleineren Karstadthäuser vor dem Aus. Auch Karstadt Tempelhof, das gerade sein 40-jähriges Bestehen feiert, mit seinen 11.500 Quadratmeter Verkaufsfläche und den 150 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, gehört zu den kleineren Karstadt-Häusern und steht damit sicherlich auch zur Disposition. Die Realisierung des Hafens kann eigentlich nicht im Interesse von Karstadt sein. Erste Auswirkungen wie die Schließung der Sparkasse gegenüber von Karsatdt wird nicht spurlos am Kaufhaus vorüber gehen, denn man darf nicht vergessen, dass die Sparkasse in Berlin 1,9 Millionen Kunden hat und somit jede Sparkasse auch ein Quotenbringer ist. Die bereits aufgezeigten Veränderungen werden voraussichtlich dazu führen, dass Karstadt weniger Kunden zählen wird. Dennoch sieht Manfred Fillinger, Karstadt-Filialgeschäftsführer in Tempelhof, den Hafen als Mitbewerber, der den Standort attraktiver macht. Eine Million Euro hat Karstadt nach Aussage Fillingers in den vergangenen drei Jahren investiert, um sich für die Herausforderung fit zu machen. Wir werden sehen, ob sich die Investition gelohnt hat.

Auch Woolworth in Alt-Tempelhof darf in diesem Zusammenhang nicht vergessen werden. Wie es mit Woolworth nach dem Insolvenzantrag weitergeht ist noch nicht sicher.

Es drohen 15 Prozent Umsatzeinbußen

Hinzu kommt, dass ein Gutachten belegt, dass die Einzelhändler am Tempelhofer und Mariendorfer Damm nach Realisierung des Hafen-Projektes mit 15 Prozent Umsatzeinbußen rechnen müssen. Das bestätigte auch der Investor des Tempelhofer Hafen. Das heißt, dass nach der bereits geschilderten Entwicklung dem Einzelhandel am Tempelhofer und Mariendorfer Damm weitere 15 Prozent Umsatzverlust drohen. Neben der Veränderung in der Einzelhandelstruktur am Tempelhofer und Mariendorfer Damm droht also auch noch ein höherer Umsatzverlust. Werden Karstadt und die anderen Geschäfte im Umfeld des Hafens dies noch verkraften können?

Negative Entwicklung war vorhersehbar und nicht zu übersehen

Zum Leerstand und dem drohenden Umsatzverlust kommt, dass die in den letzten zwei Jahren freigewordenen Gewerberäume entlang des Tempelhofer und Mariendorfer Damms keiner adäquaten Nachnutzung zugeführt werden können und sich stattdessen immer mehr Wettbüros und Spielhallen ansiedeln. Eine parallele Entwicklung zur Entstehung des Hafens. Diese deutliche negative Veränderung zeichnete sich seit langem ab und war nicht zu übersehen. Viele haben unsere Berichterstattung in den letzten Monaten dazu verfolgt. Eine Pressemitteilung des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg mit der Nummer 199 sorgte dann für eine Überraschung und enthält bemerkenswerte Feststellungen. So heißt es in der Pressemitteilung wörtlich:

.....‚Eine städtebaulich geordnete Steuerung der Spielhallenentwicklung ist notwendig’, so der Baudezernent Bernd Krömer, damit nicht jedes leer stehende Ladengeschäft demnächst eine Spielhalle wird.’ Bereits vor 25 Jahren gab es schon einmal eine Zunahme von Spielhallen in den Innenstädten. Damals führte dies zu Veränderungen der Zentren mit gleichzeitiger Verdrängung der gewachsenen Einzelhandelsstrukturen. Auch heute stehen die bezirklichen Zentren unter einem starken wirtschaftlichen Druck. Der Attraktivitätsverlust der traditionellen Einkaufsstraßen, ausgelöst durch die allgemeinen Strukturveränderungen im Einzelhandel, geht einher mit der Abwanderung des Einzelhandels in die modernen Einkaufszentren. Die Qualitätssenkung des bestehenden Angebotes ist die Folge. Soll der mögliche ‚Trading-Down-Effect’ mit weiteren Spielhallen nicht verstärkt werden, müssen in Tempelhof-Schöneberg die Bezirkszentren erhalten und ihnen die Möglichkeit zur positiven Weiterentwicklung gegeben werden. ‚Wir werden bei der Genehmigung von Neuanträgen alle Möglichkeiten des bestehenden Planungsrechtes ausnutzen,’ so Bernd Krömer abschließend.

Schade, dass die Bauabteilung des Bezirksamtes erst jetzt auf die Entwicklung reagiert. Lesen Sie bitte dazu auch den Beitrag im Anschluss an diesen Artikel „Mit Bernd Krömer ist nicht gut Kirschen essen.“

Nur virtuell – Die Rathaus-Passagen

Genau in der Mitte zwischen Karstadt und Woolworth liegt das Rathaus Tempelhof. Zur Attraktivitätssteigerung des Tempelhofer Damms sollte der nicht mehr genutzte Rathausanbau, der vor der Bezirksfusion die BVV und das Standesamt beheimatete, zu Gunsten der so genannten Rathaus-Passagen abgerissen werden. Mit diesen Passagen sollte die Mitte des Tempelhofer Damms wieder attraktiver werden und das Schlendern und Einkaufen attraktiver machen. Die Geschichte der Rathauspassagen ist inzwischen eine mit vielen Kapiteln. Es lässt sich kaum noch zusammenrechnen wie viel Investoren bereits von diesem Projekt Abstand genommen haben. Inzwischen kann man sicherlich von virtuellen Rathaus-Passagen sprechen und das wird wohl auch in Zukunft so bleiben.

Eigentlich hatte der Bezirksbürgermeister Ekkehard Band mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages für die Rathaus-Passagen im März 2005 gerechnet. Nur noch „abschließende Details" seien zu klären, erklärte er damals in einer kurz zuvor veröffentlichen Mitteilung.

Doch der Investor, die Unternehmensgruppe Stoffel, schwenkte bei einem Treffen am 17. März 2005 um, meldetet die Berliner Zeitung am 24. März 2005. Sie erklärte ihr Zögern damit, dass so genannte Ankermieter - Kundenmagneten wie ein großer Elektronikmarkt - nicht für die Rathaus-Passagen gewonnen werden konnten. Weiteres Entscheidungskriterium war, das die HLG Projektmanagement GmbH aus Münster ein fast ebenso großes Einkaufszentrum am Tempelhofer Hafen plante. Wie verlautete, störten sich sowohl die Stoffel Holding als auch die HLG an der vom Bezirk festgeschriebenen Begrenzung der Handelsfläche auf 12 000 Quadratmeter (Rathaus-Passagen) und 15.000 Quadratmeter (Hafen-Zentrum). Bezirksbürgermeister Ekkehard Band begründete die festgeschriebene Begrenzung der Handelsflächen gegenüber der Berliner Zeitung wie folgt: "Schließlich wollen wir mit beiden Neubauprojekten unsere Zentren stärken, insbesondere den Tempelhofer Damm. Und nicht durch übermächtige Konkurrenz schwächen" Er hoffe weiter darauf, dass die Hafen-Planungen sowie die für die Rathaus-Passagen realisiert werden.

Mit der Nichtrealisierung der Rathauspassagen und dem jetzt vollendeten Hafenprojekt mit seinen 19.500 Quadratmetern Verkaufsfläche sind die Rathauspassagen virtueller denn je. Doch gerade jetzt werden sie dringender gebraucht denn je. Durch die Realisierung würde ein Gegenpol zum Hafen entstehen und sicherlich einige Kunden zum schlendern vom Hafen zu Woolworth oder umgekehrt einladen. Das würde allen Geschäftsinhabern entlang des Te-Damms gut tun und sicherlich auch Karstadt mehr Kunden bringen. Und sie würden zu einer Stabilisierung des restlichen Tempelhofer Damms beitragen.

Geht Karstadt geht auch der Rest

Es ist schon auffällig, dass die weitere deutliche negative Veränderung in der Struktur der beiden Einkaufsstraßen mit der Entstehung des Hafens einhergeht. Eines ist wohl unstrittig. Sollte die negative Entwicklung weitergehen und Karstadt, Woolworth und noch weitere Geschäfte ihre Türen schließen, die Rathauspassagen weiter Utopie bleiben, dann hat der Bezirk nichts gewonnen, im Gegenteil.

Und die Aussage des Bezirksbürgermeisters Ekkehard Band, der zur Grundsteinlegung des Shoppingcenters „Tempelhofer Hafen“ ausführte: „Der neue Tempelhofer Hafen ist vor allem eine Investition in die Zukunftsfähigkeit des Bezirks. Ganz Berlin kann sich auf ein neues, lebendiges Stadtteilzentrum freuen, das für die Hauptstadt eine Bereicherung ist”, würde sich ins völlige Gegenteil verkehren.

Ein Albtraum würde in Erfüllung gehen.

Andreas Schwager

Ausführlichen Untersuchungsergebnisse zu diesem hochaktuellen und brisanten Thema sowie Empfehlungen zum angemessenen Umgang mit dieser schwierigen Materie veröffentlicht das Deutsche Institut für Urbanistik in der Reihe Edition Difu unter dem Titel Wirkungsanalyse großer innerstädtischer Einkaufscenter . Weitere Informationen: Dr. Gerd Kühn Telefon: 030/39001-255 E-Mail: kuehn@difu.de


  
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